【2023年版 総合】岡山市
不動産売却相場の動向分析と今後の需要予測

2021年～直近にかけての、岡山市における不動産売却相場の動きを振り返りつつ、2023年はどこのどのような物件に需要がありそうかの予測もしています。

岡山市 中古一戸建ての売却価格推移

岡山市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を比較

岡山市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を、年次で比較します。
2022年に下がった売却価格は2023年には上昇しています。これは2022年、築年数の古い物件が多く取引されたことによるものだと思われます。

岡山市で戸建ての取引件数が多く平均価格が高い地区は北区で、特に開発の進む岡山駅周辺は人気が高く、津山線で１駅の法界院駅が最寄りの平野の物件の取引が活発でした。
吉備線沿い西辛川も取引が多いです。また、中区では高島の人気が高くなっています。

2023年度の一戸建て（築古・中古）需要予測

元々岡山市の不動産価格は安定をみせていましたが、新型コロナウイルスの影響で売買が大きく減り、価格も下降傾向になりました。

その後売却希望者が減る一方、購入希望者が一定いたため需要過多の状態もみられましたが、最近は駅近で立地条件の良い戸建てなど売却価格の高い物件の売り出しも増え、需給バランスが取れてきています。

2023年以降も売り出し物件が増加し続けていますが購入希望者が増えていない傾向にあるので、供給過多になる可能性もあります。

特に戸建ての数が多いのは岡山の中心であるJR岡山駅も含む北区になっています。
岡山駅は東側を中心に再開発が進み岡山駅にアクセスしやすい場所にある戸建ての人気は今後も続き、岡山駅隣の法界院駅の物件をはじめ大元駅の物件も需要が高い予測です。
北区に次いで人気の中区では高島が若い夫婦や投資家に注目のエリアとなっていて、駅に近い100～150㎡の一戸建ての需要が特に見込まれます。

岡山市　中古マンションの売却価格推移

岡山市で売れた中古マンションの特徴を比較

岡山市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
岡山市では岡山駅近辺の新築マンションを中心にマンションの人気が高まっていることもあり、価格は上昇傾向にあります。
マンションは北区に多くあり、イオンモール岡山に近い東島田や大元駅に近い西古松、東古松の物件はアクセスが良く人気です。

2023年度の中古マンション需要予測

岡山市では、北区下石神井にあるイトーヨーカドー跡地の「杜の街グレース」が2021年7月に開業しました。
今後も「OKAYAMA GATE PLACE」が駅前町に2026年度に工事完了予定と、再開発が進み新築マンションの建築ラッシュで人気が高まっています。
それに伴い新築に比べ価格の安い中古マンションの需要も高くなっていますが、供給が過多になり価格が上がりにくくなる可能性があります。

利便性の良い場所にあるものは特に人気があり、岡山駅、大元駅付近の70㎡前後のマンション売買が活発で需要が高いでしょう。
比較的安めの南区のマンションは岡山バイパスに近い物件の需要が高い予測です。

岡山市 土地の売却価格推移

岡山市で売れた土地の特徴を比較

岡山市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。
2022年は坪単価の高い比較的駅に近い利便性の良い土地が売却された傾向にあり、価格が上がっています。

基本的に北区では岡山駅の東側の地域と、市内で瀬戸大橋線沿いの土地に人気が集まっており、中区、南区では国道やバイパス沿いの土地の人気が高いです。
また、東区の西大寺はスターバックスが2023年にできるなど賑わいをみせ、上昇しています。

2023年度の土地需要予測

北区の特に岡山駅周辺は再開発が続き地価が上昇していますが、北側の中心都市から離れたエリアは地価が下がっていて、二極化が進んでいます。
今後もその傾向は続くと見込まれます。

岡山駅からアクセスが良い北長瀬駅や大元駅に近い物件は需要が高いままだと思われます。
北長瀬駅は「ブランチ岡山北長瀬」がありファミリー層に需要が高く、大元駅は岡山駅から徒歩圏内で終電も0時過ぎまであるため、利便性を重視する人たちからの需要が高いです。

新駅を設置するなど吉備線がLRT化する計画が進められていましたがコロナウイルスの影響で中止しています。
計画そのものが中止になったわけではないため、今後需要が高まり沿線の土地の価格が上がる可能性があります。

人口推移と人口増加率

岡山市の人口は令和2年3月の707,981人をピークに減少局面に入りました。出生数が減少傾向、死亡数が増加傾向にあるため、自然減が進行しています。
社会動態（転入数）は外国人が増加しているためプラスですが、全体として人口は減少傾向です。

また、岡山市の昼夜間人口比率は103.6となっており、昼間の人口が夜間の人口を上回る「流入超過」にあり圏域での中心都市になっていることがわかります。
加えて、2020年度からスタートした「岡山市子供・子育て支援プラン2020」と「岡山いきいき子どもプラン2020」で、より子育てしやすい街をめざし少子化に対する流れを変える動きがあります。

この傾向から、岡山県全体としては不動産への需要が減るものの、岡山市は再開発や子育て支援の努力も下支えになって、市外と比べると比較的安定した需要が続くと想定されます。

年齢構成について

平成27年の調査では年少人口(0~14歳)の比率は13.7%、生産年齢人口(15~64歳)の比率は61.5%、高齢者人口(65歳以上)の比率が24.7％となっています。高齢者人口（特に75歳以上）が上昇傾向、年少人口と生産年齢人口が下降傾向にあります。

今後、岡山県全体で相続関連の不動産取引が一層活発になると予測されます。
少子高齢化は進みますので増えていく空き家をいかに活用するかが重要になるでしょう。

また、岡山市では高齢化対策として、UIJターン希望者やテレワーカー、移住したい人に補助金制度を設け若い世代を呼び込んでいます。

世帯数について

岡山市の人口は減少傾向にある中で世帯数は令和5年3月時点で338,076と、核家族化の進行や単独世帯の増加によって増加傾向にあります。

世帯数の増加により面積が小さめのマンションの需要は上がっています。

参考：岡山市役所 岡山市の人口の現状と将来の見通し
参考：岡山市役所 子供・子育て支援プラン2020
参考：岡山市役所 岡山市のプロフィール 人口
参考：岡山市役所 おかやま生活

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