【岡山市編】
兄弟間の相続トラブルを解決した事例

岡山市における、不動産の相続手続きをされた方の事例を３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

岡山市にお住まいのI様が、
「相続する実家を売却して3人兄弟で分けようとしたが、一人が住み続けることを希望して代償分割にした事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区横井上	種別	一戸建て 4DK
面積	85㎡	築年数	45年
査定価格	1,700万円	その他	駐車スペースあり

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、3人兄弟でご実家を相続することになりました。
I様は、実際の物件を3人で分ける訳にもいかないので、売却して現金化し、均等にわけようと考えていましたが、三男様が住み続けたいと言っているので、お互いに納得する良い方法をお探しでした。

解決したいトラブル・課題

長男であるI様と次男様はお持ちの家がありそちらに暮らしていますが、三男様は実家にお母様とご家族で暮らし、お母様が亡くなった後もそのまま住み続けています。
相続にあたってI様と次男様は実家を売却して現金を分けたいと考えましたが、三男様が今後も住みたいと主張し、売却に反対しています。
売却をせず住み続けるならそれ相応の現金が欲しいとI様と次男様は考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

売却に対する兄弟の反対はあるものの、家がどれくらいの価値を持つのか知っておきたいと考えI様は不動産屋さんを探すことにしました。
加えてお互いに納得する相続の仕方に関しても相談できたら楽だと考え、直接お店に行きやすい地元にある会社をインターネットで検索しました。
ホームページを見るときに注目したのが以下の2点です

・無料査定を行っているかどうか
・相続に関するページがあって知識のあるスタッフがいそうかどうか

この条件をクリアした会社に決めました。

I様の「トラブル・課題」の解決方法

今回のケースでいうと、I様と次男様が望んでいたのは売却して現金を分け合う「換価分割」という方法です。
しかし、三男様を実家に住み続けさせながら、お互いに納得するように分けるのであれば、「代償分割」をする必要があります。

1. 「代償分割」とは？

遺産の分割方法には大きく以下の４つの方法があります。

・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有分割

分割方法によって、様々なメリット・デメリットがあります。下記をご参考ください。

詳しくはこちら

今回は、I様が選ばれた「代償分割」について解説します。
「代償分割」とは相続人の一人が分けにくい不動産などの財産を相続する代わりに、他の相続人に代金を支払う分割方法です。

代償分割のメリット・デメリットを比較してみます。
<メリット>
・不動産をそのまま残すことができる
・遺産分割を公平に行うことができる
・控除を使い相続税を節税することができる場合がある

<デメリット>
・利用できるのは支払う現金がある場合のみ
・不動産の評価額をいくらにするかでトラブルになる時がある

このように、代償分割ではデメリットがクリアできるかがポイントになります。

つまり三男様が代償金を支払えるだけの現金があるのか、その代償金に全員が納得できるのかが重要です。

2. 「結果」

三男様は査定額の1/3をI様と次男様に支払う代償分割をすることで話がまとまりました。
I様と次男様は売却しなくとも相応の現金が受け取れたことで納得したとのことです。

岡山市にお住まいのS様が、
「2人兄弟で岡山市内の土地を相続したが、弟に売却の合意が得られず分筆した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区海	種別	土地
面積	200㎡	築年数	―
成約価格	700万円	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの60代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、2人兄弟で土地を相続することになりました。
Ｓ様は相続後すぐに売却してしまいたかったのですが、弟様は引き続き土地として保有する事を希望しています。

解決したいトラブル・課題

S様は相続することになった土地を利用することがないので売却して現金化したいと考えましたが、もう一人の相続人である弟様は売却に反対しています。
それならば自分の持ち分だけでも売却したいと考えました。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

S様は自分の持ち分だけでも売却したいと考えました。
それが可能かどうか、可能である場合どのような手順を踏めばよいのかを相談したいと思い、不動産屋さんを探すことにしました。

地元でなるべく親身になって相談に乗ってくれるところが良いと考え、インターネットで出てきたお店のホームページを見比べ

・土地の売却実績が豊富で「土地の売却」について詳しそう
・色々なことが詳細に説明してあって親切そう

であるお店を選び、お願いするところを決めました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

「分筆」すればS様は弟様と土地を分けることが可能です。
今回Ｓ様は、「分筆」を用いて弟様と友好的に資産を分割し、相続を行う事にしました。

1. 土地を分ける「分筆」

土地を分割して相続する時には、「分筆」という手続きをします。
分筆とは1つの土地を複数に分割して登記簿に登記する手続きを指します。土地は本来「1筆、2筆」と数えるので、筆を分けると書いて「分筆」と言います。

分筆のおおまかな流れを以下に記します。

1. 土地家屋調査士に依頼をする
2. 法務局・役所にて調査と資料収集をする
3. 現地調査
4. 分筆案の作成
5. 現地立合
6. 境界を測量
7. 境界標の設置
8. 登記申請

分筆にかかる期間は土地の境界が確定しているかどうかで変わります。
確定している場合は1ヵ月程度、確定していない場合は数カ月程度になります。

分筆を自分で行うことは困難です。土地家屋調査士に依頼することから始めましょう。

2. 「結果」

Ｓ様は弟と話し合い、土地を半分に分けて、お互い好きな様に処分する事に同意して貰いました。
S様の土地は境界が確定しているものであったため、土地家屋調査士に依頼し1ヵ月で分筆することができました。
その後、自分の分だけ土地を売りに出し売却を3ヵ月で完了させたケースになります。

岡山市にお住まいのY様が、
「3人姉妹で岡山市内の一戸建てを相続する際、親の介護分を主張し多めに分配を受けた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区藤崎	種別	一戸建て 5LDK
面積	120㎡	築年数	47年
成約価格	1,500万円	その他	駐車スペースあり

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの50代のお客様です。
３人姉妹でご実家である一戸建てを相続することになりました。
Y様は、実母の介護をやっていた分、多めに分配を受けたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

Y様はお母様と2人でご実家に暮らし、長年介護をしてきましたが、お母様がお亡くなりになったのを機にマンションを借りご実家を離れる予定です。
お姉様2人は県外にお住まいで、この先ご実家を利用することはありません。
3姉妹で、一戸建てを売却して現金を分け合う事で話がまとまりましたが、Y様は介護をしてきた分お姉様2人より多い金額を貰いたいと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

Y様はご実家の売却について相談するために、不動産屋さんを探し始めました。相続の話もできたらよいと考え、「岡山　不動産　相続」などで検索して出てきたお店を何個かピックアップし、問い合わせてみました。

その際

・相続の相談に乗ってくれるかどうか

を確認し、お願いするところを決めました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様のように介護などで被相続人に貢献してきた相続人は、「寄与分」を主張して認められた場合、多くの財産を相続できます。

1. Y様が主張できる「寄与分」について

寄与分は「特別な寄与」に認められるものです。

「特別な寄与」とするには以下をはじめとしたいくつかの要件を満たす必要があります。

・無償あるいは無償に近い行為であったこと
・継続して行われていたこと
・間柄から通常に期待される以上の行為を行ったこと
・その行為だけを行っていたこと

寄与分は制度の要件が厳しいため、「生活の片手間で介護をしていた」程度では認められません。
どの程度の介護を行ってきたかを、証拠に残すなどして明確にしておくとよいでしょう。
（介護ノートなど介護の内容を記入したもの、預金通帳、要介護認定証　等）

2. 「結果」

寄与分の金額は明確に決まっているものではなく、遺産分割協議で話し合いまとめるのが基本です。
実家は1500万円で売却できたので、Y様は遺産分割協議で他の2人より150万円多い600万円、お姉様2人は450万円ずつを相続することになりました。
お姉様2人は長年のY様の介護に感謝の気持ちもありY様の寄与分を認めた、揉めずにうまくまとまったケースとなります。

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