【岡山市編】相続不動産の売り出し方を工夫し売却できた事例

岡山市における、「相続不動産の売り出し方を工夫し売却」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

岡山市にお住まいのY様が「相続した実家をリフォームして売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	93.55㎡	土地面積	196.64㎡
築年数	46年	成約価格	1,090万円
間取り	4LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの40代のY様です。
お父様が亡くなり、築46年の一戸建てのご実家を相続しました。
Y様は岡山市内のマンションでご自身のご家族と暮らしており、相続した実家に戻る予定はないため、売却したいと考えています。

解決したいトラブル・課題

Y様にはお子様が1人おり、今後の養育費のためにご実家をできるだけ高値で売りたいと考えていますが、初めての不動産売却で知識がないため、どうすれば高く売れるのか分かりません。
そこで、不動産会社に相談したいと考えました。

不動産会社の探し方・選び方

地元の事情をよく知っている不動産会社の方が高く売ってくれるのではないかと考え、岡山市内の不動産会社をインターネットで探しました。

・独自のシステムとノウハウを持っている
・地域ごとのニーズを把握している

この2点が決め手となり、ウェーブハウスが選ばれました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様のご実家がある岡山市北区の物件需要は高まっていますが、Y様のご実家は岡山駅周辺部から離れたエリアであり、高く売るには工夫が必要と考えられます。

1. 家を高く売る方法

家を高く売却するにはいくつかの方法があります。

• リフォーム、リノベーションをする
  一概に必要だとは限りませんが、老朽化によって印象が悪い部分や故障している部分をリフォームすることで、不動産の価値を高めることができます。
• ハウスクリーニングを行う
  壁紙やフローリングの劣化といった部屋の状態、汚れや結露によるシミの有無などが内覧の印象に大きな影響を与えます。
• 売却時期を見極める
  一般的に転勤や進学など人の移動が多い時期に売れやすい傾向があります。
  不動産会社と相談し、売れやすい時期を見極めて売りに出すのが良いでしょう。
• 周辺物件の相場を把握する
  周辺物件の相場に見合った適切な価格で売りに出すことも重要です。

ご両親が大切に住まわれていたので、築年数のわりに良い状態を保っています。

そのため、お風呂やキッチン、トイレ、洗面所といった水回りをリフォームすることでご実家の価値が高まるのではないかとご提案しました。

2. リフォームにかかる費用

一般的な一戸建ての水回り4箇所（お風呂・キッチン・トイレ・洗面所）のリフォーム費用は150万～250万円です。

ただし、リフォームは必ずしも必要なものではありません。
買主がリフォームすることを前提に安く売り出した方が、結果的に利益が高くなる可能性もあるため、 リフォームをしてから売却する場合、費用を回収できるか不動産会社とよく相談しましょう。

3. 結果

水回りのリフォームをしてから売却しても、かかった費用を回収でき、そのうえ不動産の価値を高める見込みがあると考え、Y様はご実家の水回りだけをリフォームして売却することにしました。
売りに出してから4か月後に、Y様の納得いく価格で売却することができました。

岡山市にお住まいのM様が「相続した実家を、相場よりも高く売却できた事例」

お客様の相談内容

●相続物件 概要

所在地	岡山市南区	種別	一戸建て
建物面積	155.42㎡	土地面積	225.89㎡
築年数	40年	成約価格	1,780万円
間取り	6LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

M様は岡山市にお住まいの40代のお客様です。
岡山市内のご実家で1人暮らしをされていたお父様がご逝去され、ご実家を弟様と２人で相続することになりました。
しかし、兄弟2人とも持ち家があり、ご実家に移り住む予定はないため、売却して現金化することで均等に資産を分割したいと考えています。

解決したいトラブル・課題

M様と弟様は資産を少しでも多く分配できるよう、高く売りたいご意向です。
しかし、初めての不動産売却であり詳しい知識がないため、不動産会社に相談したいと思っています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

できる限り高い価格でご実家を売却するためには、地元を熟知している不動産会社が良いと考え、岡山市内の不動産会社を探しました。

・岡山市内を知り尽くしていて、豊富な実績がある
・相続時におすすめの不動産会社ランキング1位

という文章が目に留まり、ウェーブハウスに相談する事にしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様のご実家は2022年に開通した市道藤田浦安南町線近くのエリアにあり、昔より利便性が高くなったため、立地としては需要があると考えられます。
さらに建物の価値を高める目的で、売却前にご実家の状態を正確に把握するホームインスペクション（住宅診断）の実施をご提案しました。

1. ホームインスペクションとは

ホームインスペクションは、住宅診断や建物検査とも呼ばれ、住宅の状態を客観的に評価するものです。住宅の劣化状態、欠陥の有無、改修が必要な箇所、改修の時期、および改修にかかる費用の目安などが含まれます。

主な診断項目は以下のとおりです。

【ホームインスペクションの診断項目】

外回り	屋根、バルコニー、外壁など
室内	壁、床、天井、階段、開口部など
床下	土台及び床組、床下面など
天井裏・屋根裏	梁、桁、小屋組、野地板など
設備	給水設備、排水設備、換気設備など

目視や計測、動作確認などで建物の状態を確認しています。

参照：NPO法人日本ホームインスペクターズ協会

2. ホームインスペクションのメリット・デメリット

ホームインスペクション（住宅診断）には、以下のメリットとデメリットがあります。

【ホームインスペクションのメリット・デメリット】

メリット	・売却後の不具合発覚によるトラブルを未然に防げる ・「契約不適合責任」リスクを軽減できる ・物件に付加価値がつき差別化できる ・買主に安心感を与えられ高く早く売却できる ・瑕疵担保保険に加入できる
デメリット	・実施費用がかかる ・瑕疵や不具合が見つかった場合は修繕が必要となる ・全ての不具合の特定はできない

売主と買主の双方が建物の状態を確認することで、引き渡し後の問題や不具合に関するトラブルを軽減できます。
また、ホームインスペクションを実施済みの物件として売り出すことにより、早く高く売れる可能性があります。

全国宅地建物取引業協会連合会のアンケート調査によると、ホームインスペクションを行ったことで、希望価格で売却できたと回答した人は60%以上います。

参考：公益財団法人 全国宅地建物取引業協会連合会｜土地・住宅に関する消費者アンケート調査

3.「結果」

M様は検討の結果、ホームインスペクションを実施することにしました。
ホームインスペクション済みの物件として売り出したところ4か月で買主が見つかり、相場より高い価格で売却することができました。

M様の事例では相場を上回る価格で売却できましたが、ホームインスペクションを実施したからといって必ず高く売却できるわけではありません。
物件の状態によって異なりますが、ホームインスペクションを行うことで買主に安心感を与え、希望価格に近い価格で売却できる可能性が高まるといえます。

岡山市にお住まいのB様が、「相続した実家を更地渡しで売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市中区	種別	土地
土地面積	163.89m²	成約価格	360万円
間取り	―	その他	−

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は岡山市にお住まいの60代のB様です。
お父様がご逝去されご実家を相続しましたが、B様には持ち家があるため住む予定はありません。
固定資産税の負担を軽減するために手放したいと考えていますが、外壁が一部剥がれ室内もカビが生えている部分があり、状態が良くないため、売却できるのか分かりません。

解決したいトラブル・課題

空き家のままにしておいても固定資産税がかかり、さらに状態が悪くなれば近隣住民に迷惑をかける恐れもあるため、早く手放したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

ご実家が売れるのかどうか相談してみようと、まずは不動産会社を探すことにしました。
直接相談に行きたかったため、岡山市内にある不動産会社を数軒訪れ、

・担当してくれた方の感じが良かった
・不動産売却実績が豊富にある

ことが決め手となり、ウェーブハウスに依頼することにしました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

B様のご実家は築古であり、古い家の売却方法について説明させていただきました。

1. 築古の空き家を売却する方法

古い家の売り方は主に以下の３つの方法があります。

・中古物件として売却する
・古家付きの土地として売却する
・解体し更地にしてから売却する

それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

【中古物件として売却する】

メリット	・そのまま売るので手間がかからない ・建物を解体する必要がない ・更地に比べ固定資産税が安い
デメリット	・買主が見つかるまで時間がかかる ・建物に欠陥があった場合、契約不適合責任を負うリスクがある

【古家付きの土地として売却する】

メリット	・建物に欠陥があっても、契約不適合責任は免責 ・建物を解体する必要がない ・更地に比べ固定資産税が安い
デメリット	・古家の劣化が激しいと、売却が難しい ・値引きされやすい

【更地にしてから売却する】

メリット	・買主が見つかりやすい ・建物に欠陥があっても解体するので問題ない
デメリット	・解体費用がかかる ・解体しても売れない場合もある ・建物がある状態よりも固定資産税が高くなる

B様のご実家は建物の状態が悪く、建物自体にほとんど価値はありません。
そのため、早期売却を目指すのであれば解体して更地にすることをおすすめしました。

2.「更地渡し」で節税対策に

「更地」にするためには解体費用がかかることに加え、売れ残った場合は「更地」の方が固定資産税の負担が大きくなることをB様は気にされています。
そこで、節税対策になる「更地渡し」という方法を提案しました。

更地渡しとは、売買契約後に建物を解体し、土地だけを引き渡すことです。
売れる見通しが立ってから解体できるので、固定資産税を節税できます。

半年経っても買主が見つからないようであれば、更地にして売り出すという事も決めてお話を進めました。

3.「結果」

B様のご実家がある場所は市街化区域であり、住宅を建てるのに人気なエリアであったため、更地渡しを条件に売却活動を始めたところ、3か月で買主が見つかりました。

TOPページへ戻る