相続・空き家・空き地について

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相続・空き家・空き地でお悩みの方へ

「ウェーブハウス」は、創業30年の歴史を誇る地域密着型の不動産会社です。当社は不動産仲介を中心に取り組んでおり、相続不動産や空き家・空き地のお悩みも数多くご相談いただいております。

こちらでは、不動産のプロである「不動産売却王」が相続不動産や空き家・空き地を放置する危険性について解説させていただきます。相続したもののそのままにしてしまっている不動産をお持ちの方は、ぜひ一刻も早いご対応をおすすめします。

相続専門サイトがオープンしましたので、詳しくはこちらもご覧ください。

こんなお悩みやご相談ございませんか？

放置している空き家を査定してほしい
親名義の不動産、どうすれば売却出来る？
兄弟で相続した不動産を売却したい
相続した不動産を子どもの代まで残したくない
土地の使いみちがなく、放置してしまっている
空き家、空き地を有効活用したい

遺産分割を放置した場合のデメリット

相続人同士の話し合いによって、遺産を分配することを「遺産分割」と言います。

故人の遺書がない場合、遺産を公平に分割するため、相続人全員で話し合いの場を設ける必要があります。しかし、「意見がまとまらない」「すべての相続人と連絡がとれない」といった理由から、遺産分割を放置してしまうケースも少なくありません。

遺産分割を放置すると、以下のようなデメリットがあります。

遺産相続が出来ない: 遺産分割は、「誰が何をどの程度相続するか」を決めるためのものです。遺産分割を放置すると、当然ながら遺された財産を相続することが出来ません。不動産に限らず、預貯金や株券など、どれだけ多くの財産を遺されても、遺産分割をしない限り誰も手を付けることが出来ないのです。

相続財産を紛失してしまうおそれがある: 遺産分割を放置すると、相続財産の紛失リスクが高まります。故人の思い出の品や価値のある美術品など、「手元に残しておきたい」と思える品も、時間が経過するほど行方がわからなくなってしまうものです。大切な品を失わないためにも、遺産分割はなるべく早く行いましょう。

固定資産税や都市計画税がかかる: 遺産分割を放置すると不動産を相続出来ないため、物件や土地を売却することが出来ません。売却出来ないということは、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年かかるということ。また、管理もし続けなければならないため、管理費用も必要です。使い道のない不動産にこれだけの費用がかかるのは、相続人にとって大きな負担となります。

期限を過ぎるとペナルティが発生する

遺産分割自体に「いつまでにやらなければならない」という期限はありませんが、遺産分割の後に行う相続税の手続に関しては、申告期限が定められています。

遺産を相続する場合は10ヵ月以内、相続を放棄したい場合には3ヵ月以内の申告が必要です。この期限を過ぎると、追徴課税などのペナルティが発生する場合があります。また、最悪の場合は、申告そのものを受け付けてもらえないことも考えられます。

相続税を申告期限を守るためにも、遺産分割は早めに取り掛かるようにしましょう。

次の相続が始まる可能性がある: 遺産分割を終える前に相続人が亡くなってしまうと、最初の相続が済んでいないうちに次の相続が始まってしまいます。こういった「数次相続」には、非常に難しい手続きが必要です。時間が経つほど相続関係が複雑化しやすくなるので、遺産分割は放置しないようにしましょう。

勝手に共有名義で登記されるリスクがある: 遺産分割が確定するまで、相続財産は相続人の共有財産という扱いになります。こういった財産は遺産分割が確定していない段階でも相続定義出来てしまうため、不動産を勝手に共有名義で登記されてしまうリスクが高まります。最悪の場合は、他の相続人によって、持分を勝手に売却されてしまう危険もあるでしょう。

空き家・空き地を放置した場合のデメリット！

空き家や空き地を放置すると、さまざまなトラブルの原因になりかねません。
ここからは、空き家・空き地を放置するデメリットを解説します。

固定資産税が2～3倍に増税される

放置された「特定空家等」にかかる固定資産税が増税され、従来の2～3倍の税金がかかるようになりました。

	特例住宅用地	特定空家
固定資産税	21万円	56万円
都市計画税	4万円	12万円
合計	25万円	68万円

※200㎡の場合

特定空家とは、空家対策特別措置法において、以下のいずれかに該当するものを指します。

老朽化による倒壊のおそれがある
ゴミの放置などで、衛生上有害になり得る
周辺の景観を著しく残っている
周辺の生活環境のため、放置することが不適切

まとめると、「老朽化が著しく、周辺地域や住民に悪影響を及ぼす可能性がある物件」が特定空家に分類されます。

従来は固定資産税・都市計画税の減額を受けられたため、空き家を放置するケースも少なくありませんでした。しかし、現在では税金面で不利になるリスクが高いため、空き家を所有している方は早めに対策を講じましょう。

持ち主負担で強制解体されるおそれがある

自治体からの再三の勧告に従わない場合、空き家を強制解体されてしまうおそれがあります。これは、2014年に制定された空き家対策特別措置法に基づくもので、解体にかかった費用は全額持ち主に請求されます。

対象となるのは先ほどご紹介した「特定空家」ですが、空き家を放置するとこのようなリスクがあることも覚えておきましょう。

老朽化によって、倒壊リスクが高まる: 老朽化が著しい空き家は、経年劣化や腐蝕によって家として機能しなくなるおそれがあります。また、老朽化した空き家は倒壊リスクも高く、とくに古い耐震基準で設計された物件は倒壊率が2倍以上になるとも言われています。地震大国の日本において、空き家を放置するのは非常に危険です。

資産価値が下落する

空き家が出来るような土地は過疎化が進みやすく、時間が経つほど資産価値が下落してしまうおそれがあります。大都市圏への人口集中により、郊外の人口は大幅に減少しています。過疎地域の物件は買い手が少ないため、不動産そのものの価値も著しく下がってしまうのです。

また、全国の空き家数は、2019年時点で820万戸。一説によると、2035年には2000万戸以上にまで膨らみ、3戸に1戸が空き家になるとされています。

日本ではいまだ新築信仰が根強く残っているため、住宅の供給過多も、資産価値の下落を後押ししてしまうでしょう。

ご近所トラブルを引き起こす原因に

空き家を放置するリスクは、「害虫の繁殖」や「悪臭」、「草木の繁茂」や「不審者の侵入」など枚挙にいとまがありません。

こうしたリスクが現実のものとなった場合、近隣住民にも迷惑がかかり、ご近所トラブルの原因にもなってしまいます。また、最悪の場合は持ち主に賠償責任が発生する場合もあるため、空き家は定期的にメンテナンスしましょう。

不動産売却のメリット

不動産一般

多くの場合、不動産を売却するとまとまった現金が手に入ります。

生活費や子どもの教育費に充てたり、住居の買い替え費用の足しにしたりすることも出来るでしょう。

また、不動産を売却すると、固定資産税や都市計画税が軽減されるというメリットもあります。

さらに、銀行で住宅ローンを組む際に加入した火災保険や地震保険、保証会社への保証料などは、不動産を売却すると返ってきます。このように戻ってくるお金もいくつかあるため、忘れずに申請したいところです。

不動産売却におけるメリット

現金化出来る
住宅ローンの支払にあてられる
固定資産税や都市計画税を軽減出来る
住居の買い替え費用に出来る
火災保険や地震保険の残り年数分が返ってくる
住宅ローンの保証料が返ってくる

戸建て・マイホーム

「家族が増えたので、広い家に住み替えたい」など、いまの住まいを買い換える場合は譲渡所得税の軽減特例を受けることが出来ます。適用にはいくつかの条件があるので、詳しくは国税庁ホームページでご確認ください。

国税庁

戸建て・マイホームの売却におけるメリット

譲渡所得税が軽減される
買い替えの場合、譲渡所得税の課税を繰り延べ出来る
譲渡損が出た場合、その他の所得から3年間繰越控除出来る

マンション・アパート

近年は家賃収入を目的とした投資用マンション・アパートを運用する方も増えていますが、不動産投資は必ずしも利益が出るわけではありません。空室率が高くても設備費や税金などの維持費がかかるため、場合によっては損してしまうこともあるでしょう。

こうした投資用マンション・アパートを売却すれば、より利回りの良い物件を購入する資金にあてることも出来ます。また、値下がりのリスクを回避出来る点もメリットです。

マンション・アパートの売却におけるメリット

利回りの高い物件の購入資金に出来る
値下がりリスクを回避出来る
マンション・アパートの維持費が必要なくなる

土地

相続した土地の場合、売却すれば相続税の支払いに充てたり、譲渡税の免除を受けられたりする場合もあります。何にも活用されていない土地は税率が高くなるので、空き地を所有している方は毎年余計な税金を納めなければなりません。更地の土地は有効活用するにも資金が必要なので、使い道がない場合は売却を検討しましょう。

土地の売却におけるメリット

相続税の支払いにあてられる
支払った相続税を土地取得の経費にあてると、譲渡税が免除される
利回りの高い土地の購入資金にあてられる
値下がりリスクを回避出来る
維持費が必要なくなる