マンション買い換えの極意
2013.09.21
マンションを購入する時、住宅ローンを使う方が大半です。
特に、新築や築浅のマンションの場合は、売買価格の１００％近くを住宅ローンで賄うケースが多いようです。
そうすると、購入して５年以内で売却する時には、住宅ローンの元金が減っていないので、
（ 売却する価格 ＜ 住宅ローン残高 ）となるため、『売却出来ない』と思う方が多いようです。
しかし、急に住み換え・買い換えしなければいけない場合がありますよね。
そこで、（ 売却する価格 ＜ 住宅ローン残高 ）のときでも買換えできる方法と
（ 売却する価格 ＜ 住宅ローン残高 ）にならないようにする方法をお教えしましょう。
① （ 売却する価格 ＜ 住宅ローン残高 ）のときでも買換えできる方法
売却価格 １８００万円 ＜ 住宅ローン残高 ２０００万円 ＝ マイナス２００万円
さあどうやって買い換えしましょうか。
売却時には、住宅ローンを完済して、抵当権を抹消しなければなりません。
マイナス２００万円を、自己資金（預貯金）で賄えば問題ありませんが、ない場合は？
答 ： 買換えする際の新しい住宅ローンに２００万円を上乗せする方法があります。
つまり、新しく購入する住宅価格 ２０００万円 ＋ 足らずの２００万円 ＝ 新たな住宅ローン ２２００万円
もちろん、新たな住宅ローンを支払出来るかが問題ですから、充分にシュミレーションしてから検討してください。
② （ 売却する価格 ＜ 住宅ローン残高 ）にならないようにする方法
購入時に、自己資金をできる限り導入するのが良いのですが、できない場合は、
『元金均等』で住宅ローンを組むことです。
住宅ローンは、『元利均等』が大半です。
これは、元金＋利息＝毎月の支払金額が一定である という支払方法です。
毎月の支出が安定するので、計画が立てやすいですが、当初数年間は、支払のほとんどが金利の為、元金がなかなか減りません。
一方、元金均等は、元金の支払いが一定で、利息は減っていきます（福利ですから）。
つまり、支払が変動しますが、毎月着実に元金が一定量減ります。
よって、短期間でも元利均等よりも元金が減っているということです。
よって、売却する価格 ＞ 住宅ローン残高 になる確率が多くなります。
このように、将来を見据えて住宅ローンを組んだり、できないと思いこまない。ことが大切です。
これを皆さんが身に付けることは難しいですので、
このような、アイデアや提案を受けられるしかも親身になって相談できる不動産会社を見つけるのが
不動産売買で失敗しない近道ではないでしょうか。