【岡山市編】築年数が古い実家を相続して売却した事例

岡山市における、「築年数が古い実家を相続して売却する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

広島市にお住まいのF様が、「なかなか売れなかった岡山市の実家を買取してもらった事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	一戸建て
建物面積	90.63㎡	土地面積	242.58㎡
築年数	50年	成約価格	590万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

F様は広島市にお住まいの40代のお客様です。
岡山市にお住まいだったお母様が亡くなり、築50年のご実家を相続しました。
広島市にご自身の家族と持ち家で暮らしているF様は、実家に戻るつもりはなかったため、売却に出しましたが、1年ほど経過しても購入希望者が現れない状況で困っています。

解決したいトラブル・課題

F様は毎年の固定資産税を負担に感じているので、すぐにでも手放したいご意向です。

不動産会社の探し方・選び方

現在売却を依頼しているのは、F様のご自宅近くの大手の不動産会社だったため、実家近くの会社であれば、なにか手放す方法を教えてくれるのではないかと期待し、岡山市の不動産会社をインターネットで検索しました。

その中でも

・相続や空き家に関しての相談を受け付けている（専用のサイトがある）
・岡山市で相続時におすすめの不動産ランキング1位を獲得している

ウェーブハウスが目に留まり、相談に行きました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

長く売りに出されているご実家の売却方法「築古の空き家を売却する方法」について簡単に説明させていただき、その後にF様も興味を持たれていた「空き家バンク」の説明をさせていただきました。

1.築古の空き家を売却する方法

古い家の売り方は主に以下の３つの方法があります。

・中古物件として売却する
手間はかからないが、買主が見つかるまで時間がかかる

・古家付き土地として売却する
建物を解体せずに売れるが、値引きされやすく売れない可能性もある

・更地にしてから売却する
買主が見つかりやすいが、解体費用がかかる

2.空き家バンクとは

空き家バンクとは、自治体が運営するホームページ上で空き家の情報を公開し、購入希望者に提供する制度のことで、現在、大きな社会問題となっている空き家の増加を解消するために始まりました。

・空き家バンクのメリット、デメリット
空き家バンクは自治体が運営しているサービスですが、以下のような特徴があります。

メリット	・無料で誰でも空き家の情報を掲載できる ・自治体がサポートしてくれる ・補助金が用意されている場合がある
デメリット	・交渉や契約手続きは、基本的に自分たちで行う必要がある ・広告を出すわけではないため、購入希望者が見つからない可能性がある ・トラブルになった場合も自分たちで解決しなければいけない

無料で空き家の情報を掲載できることはメリットですが、空き家バンクは、あくまで所有者と購入希望者がマッチングできるサービスのため、交渉や契約手続き、トラブルになった場合の対応など自分たちで行う必要があります。

自治体によっては、不動産会社が仲介に入るケースもありますが、自分で会社を選ぶこともできません。

3.岡山市の空き家情報バンク制度について

岡山市では市に空き家登録の申請後、市が物件取扱希望業者を募集し、応募があった業者をピックアップします。その中から売り主が業者を選んで媒介契約を結ぶ流れになります。
ですので、当事者同士のやり取りは無く、選んだ不動産会社が仲介を行ってくれるので安心です。
ただし、空き家登録申請を行っても物件取扱希望業者がいない可能性もあります。

参照： 岡山市都市整備住宅｜空き家情報バンク

4.「結果」

F様には空き家バンクについて説明しましたが、空き家バンクに申請しても今までとあまり変わらず売れない可能性もあるので申請はしないとのことでした。

F様は弊社で売却をお考えで、長く売りに出していても買い手が見つからない状況にあり、追加費用もかけたくないとおっしゃっていましたので、買取を提案いたしました。

買取の査定額をお伝えしたところ、F様にご納得いただけたため、弊社でご実家を買取いたしました。
F様は空き家を手放すことができるため、ご満足いただけました。

岡山市にお住まいのD様が、「相続した築47年の空き家を売却し、特例を利用して節税した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	一戸建て
建物面積	93.62㎡	土地面積	136.85㎡
築年数	47年	成約価格	1,580万円
間取り	6DK	その他	駐車1台

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、D様はご実家の一戸建てを相続しました。
持家があり、活用する予定もなかったため、相続してから約半年間、実家を空き家として放置しています。

解決したいトラブル・課題

D様は相続してから、忙しくて空き家として放置していたご実家をそろそろ何とかしようと思っています。
知人から相続した実家を売却するときには節税できる制度があると聞き、相続に詳しい不動産会社に相談したいご意向です。

不動産会社の探し方・選び方

相続に詳しい地元の不動産会社を探すために、D様はインターネットで検索しました。

ホームページを閲覧している中で、

・相続専門サイトがあって、節税に関しても相談できる
・相続時おすすめの不動産会社ランキングで1位に選ばれている
・地域密着型で岡山市に詳しいスタッフが揃っている

ウェーブハウスを見つけ、相談に行きました。

D様の「トラブル・課題」の解決方法

D様からお話を聞くと、お知り合いの方からお聞きになったのは、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」であることがわかりましたので、詳しくご説明しました。

1. 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば、売却して得た利益（譲渡所得）から最大3000万円控除ができる制度のことで、被相続人の居住用財産を売ったときの特例ともいいます。

参照：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

この特例を利用する場合は、以下の要件を満たす必要があります。

① 被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしであること
② 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
③ 相続から譲渡するまで引き続き、空き家であること
④ 建物が取り壊されている、または耐震改修工事が施されている、または、売却後されること
⑤ 売却金額が1億円以下であること
⑥ 相続開始の日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること

なお、適用期間は2023年12月31日まででしたが、2027年12月31日まで延長されました。

参照元：国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置

D様のご実家は④が該当しませんが、買主が購入後に建物を解体するか耐震工事を行う、またはD様が売却前に行えば、特例の条件を満たすためこの特例が活用できます。
さらに、相続人の数が3人以上である場合は控除額が2,000万円までとなりますが、D様のケースでは、相続人は1人のため3,000万円までの控除が可能です。

2.「結果」

D様は検討された結果、特例が活用できるように建物を解体して更地渡しする条件で売ることに決められ、弊社に売却を依頼されました。
更地渡しの条件だったこともあり、売却活動開始後、約4カ月で無事に買主が見つかり、D様は税金がかからずに済んだと喜んでいただきました。

岡山市にお住まいのM様が、「築51年のご実家を売却した事例」

お客様の相談内容

●お客様の相談内容

所在地	岡山市南区	種別	一戸建て
建物面積	109.52㎡	土地面積	326.65㎡
築年数	51年	成約価格	1,610万円
間取り	7DK	その他	駐車3台

●相談にいらしたお客様のプロフィール

M様は、岡山市にお住まいの50代のお客様です。
お母様が亡くなられて、ご実家の一戸建てを弟様と相続することになりました。
M様も、弟様も家を持たれており、相続した家に住む予定も活用するつもりもありません。
そのため固定資産税がかかる前に、できるだけ早く売却したいお考えです。

解決したいトラブル・課題

M様は、築51年の築古のご実家を6月下旬に相続されました。築古の戸建てのため、早くは売れないかもしれないという不安もありますが、翌年の固定資産税を支払わなくていいように売却したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

できるだけ早く売却したM様は、岡山市に詳しい不動産会社をインターネットで探しました。

・創業約30年の歴史があり、豊富な売却実績があること
・地域特有の不動産事情に精通した営業マンが対応してくれること

などの点でホームページが気に入り、依頼する不動産会社をウェーブハウスに決めました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

訪問して査定を行った結果、敷地が広く、駅と小学校に徒歩圏内のため、注文住宅を建てる方に需要があるため、売却可能と判断しました。

1.築年数が経過した戸建てを売却する方法

M様には、まず築古の戸建てを売却する方法について説明しました。

売却方法	メリット	デメリット
中古戸建、または古家付きの土地として売却する	・そのまま売却するため、費用と手間がかからない	・売却に時間がかかる可能性がある
建物を解体して更地として売却する	・買主が見つかりやすい ・売却金額を高くできる可能性がある	・解体費用がかかる ・解体しても売れる保証はない
不動産会社に買取してもらう	・短期間で現金化できる ・そのままの状態で買い取ってもらえる	・売却相場よりも安い金額になる

M様はできるだけ早く売却したいため、古家付き土地として売却することに決めました。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者にかかる税金のため、なんとか12月中に売りたいと考えられたのです。

参照：岡山市｜固定資産税について

2.「結果」

注文住宅を建てる予定の購入希望者が現れ、解体費用を値引きすることで話がまとまりました。
12月初旬には引渡しも完了したため、M様は希望通りの売却となり、ご満足いただきました。

TOPページへ戻る