【岡山市編】複数人で相続した不動産を遺産分割した事例｜株式会社ウェーブハウス

岡山市における、「複数人で相続した不動産を遺産分割」するまでを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として３つご紹介します。

大阪府にお住まいのS様が、「相続した実家を売却し、兄弟で均等に分割した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	一戸建て
建物面積	80.49㎡	土地面積	360.55㎡
築年数	60年	成約価格	810万円
間取り	6LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

S様は大阪府にお住まいの60代のお客様です。
お父様がご逝去され、S様兄弟3人で遺産を相続することになりました。
遺産はお父様の預貯金と岡山市内にあるご実家の2つであり、兄弟3人で全て均等に分け合う方針です。

解決したいトラブル・課題

S様兄弟3人は他の場所に生活拠点があり、ご実家に移り住む予定はありません。
そこで、ご実家を売却し現金化して均等に分割しようという話になりました。
しかし、S様兄弟3人とも相続や不動産の売却は初めての経験であるため、相続に関しても不動産に関しても幅広くアドバイスを受けられる不動産会社へ相談することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

比較的時間に余裕のあるS様が兄弟を代表して不動産会社を探すことになりました。
S様は、岡山市内の不動産情報に詳しい不動産会社の方がスムーズに売却できると考え、岡山市内の不動産会社に絞って検索していると、

・オンラインで相談できる
・岡山市の不動産会社で1位を獲得している

という2つのポイントが決め手となり、ウェーブハウスを選びました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様は遺産の相続が未経験ということで、まずは遺産分割方法の種類についてご説明しました。

1. 4つの遺産分割方法

遺産分割には、主に以下の4種類があります。

〈遺産分割方法の種類〉

遺産分割方法	向いている人	内容
現物分割	遺産の種類が豊富な方	遺産となる現金や不動産などを相続人同士で物理的に分割する方法
換価分割	遺産を現金で均等に分割したい方	遺産を売却して得た現金を相続人間で配分する方法
代償分割	手放したくない遺産がある方	一部の相続人が遺産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法
共有分割	遺産分割の方法がなかなか決まらない方	遺産を複数の相続人が共同名義を相続する方法

S様兄弟の場合、兄弟３人ともご実家に移り住む予定はなく、売却し現金化して均等に分割する方針のため、遺産分割方法は「換価分割」となります。

ただし、「換価分割」にはメリットもデメリットもあるため、それについても説明しました。

「換価分割」のメリットとデメリット

換価分割は、遺産を売却し現金化した後、相続人同士で均等に分配する方法です。

換価分割には以下のようなメリットとデメリットがあります。

〈換価分割のメリット・デメリット〉

メリット	デメリット
・現金化するため分配しやすい ・相続税の納税資金に充てられる ・遺産の公平な価値分配を容易にする	・遺産を手放さなければならない ・売却時に「譲渡所得税」が発生する ・売却する手間や労力がかかる

換価分割の最大のメリットは遺産を公平に分割しやすく、トラブル回避につながる点です。

また、不動産を現金化すると相続税の納税資金に充てられることも魅力です。

一方で、「譲渡所得税」が発生するデメリットもあります。
譲渡所得税とは、不動産の売却で得られた利益に対して課される税金のことです。
納税金額が増えるため、受け取るお金はその分少なくなります。

3. 結果

「換価分割」のデメリットを理解した上で、S様兄弟はご実家を売却することにしました。
ご実家は東区の中でも駅から離れた立地であったため、売却まで約８か月かかりましたが、当初のご希望どおり、ご実家を売却・現金化して兄弟3人で均等に分割することができました。

岡山市にお住まいのY様が、「相続する実家に姉が住み続ける事になった事例」

お客様の相談内容

●物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	一戸建て
建物面積	83.59㎡	土地面積	150.44㎡
築年数	45年	価格	980万円
間取り	4LDK	その他	リフォーム済み

●相談にいらしたお客様のプロフィール

Y様は岡山市にお住まいの40代のお客様です。
お母様がご逝去され、Y様姉弟2人で相続することになりました。
相続する遺産はご実家のみです。
Y様はご実家を売却し、その利益を姉弟で均等に分配することを希望されていますが、ご実家でお母様と暮らしていた独身のお姉様は売却を望んでおりません。
数年前にリフォームもしており、このままご実家に住み続けることを希望されています。

解決したいトラブル・課題

Y様は岡山市内でご自身の家族と生活しており、可能であればご実家を売却・現金化することで、お姉様と公平な遺産の分配をしたいと考えています。
しかし、リフォームしたばかりの住み慣れたご実家に住み続けたいお姉様の意向も理解できます。
Y様は姉弟共に納得いく相続の方法がないか不動産会社に相談することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

インターネットで岡山市内の不動産会社を探していると、

・家の無料査定ができる
・相続問題の相談にも対応している

といったポイントが決め手となり、ウェーブハウスを選びました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様には「代償分割」という遺産分割方法があることをお伝えしました。

1.「代償分割」とは

1人の相続人が家などの相続財産をそのまま引き継ぎ、他の相続人に対して代償金を支払う遺産分割方法が「代償分割」です。

＜代償分割のメリット・デメリット＞

メリット	デメリット
・相続不動産を売却しなくて良い ・取得財産の額を相続人で均一にできる	・代償金を支払う人の資力が必要 ・代償金の決め方で揉める可能性がある

代償分割であれば、ご実家を売却しなくて良いため、お姉様は実家に住み続けることが可能です。
また、Y様はお姉様から代償金として現金を受け取ることができるため、双方の希望が叶います。

しかし、お姉様が代償金を用意できなければ実現できる相続方法ではないため、ご実家の評価額とお姉様に資力があるかが重要となります。

2. 代償金の決定方法

代償分割では不動産をどのように評価するかによって、代償金の金額が変わります。

不動産の評価方法は数種類あります。
どの方法で評価するかは相続人同士で決定することができ、相続人全員の同意が必要です。

〈不動産の評価方法〉

評価方法	内容
公示地価	国土交通省が公示している土地の価格。
固定資産税評価額	固定資産税や都市計画税などを決定する際の基準価格。 公示地価の7割程度になるケースが多い。
相続税評価額 (路線価方式）	各道路に設定されている路線価×土地面積(m2)で決定する価格。 公示地価の8割程度になるケースが多い。
実勢価格(時価)	公示地価を基準とし、過去の取引額を反映させた価格。 公示地価の1.1〜1.2倍程度になるケースが多い。

なお、代償分割においては、実勢価格（時価）を基準にすることが一般的です。

3.「結果」

後にお姉様にもお話を聞いていただいたところ、お姉様が代償金を支払える額であれば「代償分割」を選択したいとの事でした。
とりあえず「実勢価格」で評価して欲しいとのことで、その評価方法で無料査定させていただいた結果、Y様のご実家は約980万円でした。

お姉様が代償金の490万円を支払えるとの事でしたので、「代償分割」で遺産を相続することが決まりました。
お姉様はご実家に住み続けられ、Y様は代償金を受け取ることができたため、双方とも納得できる相続となりました。

今回は査定のみでしたが、ご自宅を売却する際はウェーブハウスにお願いしたいと言っていただけました。

岡山市にお住まいのA様が、「共有持分として相続したマンションを売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	マンション
専有建物面積	44.68m²	築年数	42年
成約価格	850万円	間取り	1LDK
その他	SRC構造	−	−

●相談にいらしたお客様のプロフィール

A様は岡山市にお住まいの50代のお客様です。
岡山市の住宅型有料老人ホームに入居していたお父様がご逝去され、A様1人で遺産相続することになりました。
遺産の一つに賃貸用として貸し出している「投資用マンション」があります。
しかし、マンションはA様の叔父様（お父様の弟様)との共有名義でした。
A様は共有名義の投資用マンションを売却したいと考えています。

解決したいトラブル・課題

今回の相続対象である投資用マンションは、元々A様のお祖父様のものです。
お祖父様のご逝去後、お父様が1人で相続したマンションだとA様は思っており、叔父様との共有名義になっていたことは知りませんでした。
また、A様は叔父様と疎遠になっており、連絡ができず困っています。

不動産会社の探し方・選び方

相続についても不動産売却についても詳しくなかったA様は、不動産会社に相談することにしました。

A様の自宅や相続したマンションが岡山市内にあるため、地元に詳しい不動産会社を何社か訪れ、

・相続の相談実績が豊富にある
・売却手続きのサポートが充実している

といったポイントを重視し、最終的には「営業担当者との相性」をもとに、ウェーブハウスを選びました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産を共有で相続するケースはよくあります。
しかし、トラブルの原因になることも多いため、まずは共有名義の不動産を所有するリスクについて説明いたしました。

1. 共有名義の不動産を相続し所有するリスク

共有名義の不動産を相続した場合、以下のリスクが伴います。

・売却や管理が難航する
・維持管理費用の負担で揉める
・将来の相続がさらに複雑になる

＜売却や管理が難航する＞
共有名義の場合、全ての共有者の同意が必要です。
共有名義の不動産は共有者の同意なしで売却ができません。
意見が合わない場合や疎遠な関係にある共有者がいる場合、売却や管理が難航する可能性があります。

参照元：民法｜第251条、252条

＜維持管理費用や税金の負担で揉める＞
マンションを所有すると、管理費や修繕積立金、固定資産税を支払う必要があります。
共有名義の場合は代表者が維持管理費用や税金を一旦立て替えるのが一般的です。
共有者の1人が不動産の維持管理に対する費用を負担しない場合、他の共有者の負担が大きくなります。

＜将来の相続がさらに複雑になる＞
不動産の共有者が亡くなれば、さらに相続が発生するので共有持分が細分化されます。
相続を重ねる毎に面識のない共有者が増えるため、自分の代ではトラブルにならなくても、自分の子孫がトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
加えて、共有者が増えると、誰がどのくらいの持分なのかわからなくなるケースもあります。

2.相続人と連絡が付かない場合の対応について

相続人と連絡が付かない場合、以下の対応方法があります。

・専門家（司法書士、行政書士等）の活用
・家庭裁判所への申し立て
・相続放棄の検討

＜専門家（司法書士、行政書士等）の活用＞
専門家を通じて連絡を取ることが一つの方法です。
専門家に依頼すれば、戸籍謄本等を収集して相続人の本籍や住所を調べてもらうことも可能です。

＜家庭裁判所への申し立て＞
家庭裁判所に対し、相続人不明の場合の対応を依頼することが可能です。
家庭裁判所は公示送達などの手続きを行い、相続人に通知を送ります。

＜相続放棄の検討＞
共有者が相続放棄を検討する場合もあります。
相続放棄により、共有持分を手放すことができます。
しかし相続放棄をすれば、得られる財産も放棄することになるため、慎重な検討が必要です。

3.「結果」

A様は弊社が紹介した提携司法書士に依頼して、疎遠になっていた叔父様との連絡を取りました。
叔父様に共有名義マンションの売却を相談したところ、合意を得ることができました。
入居者がいるため投資用マンションとしての売却になりましたが、利便性が良い大元駅から徒歩圏内と需要が高く、3か月で無事売却することができました。

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