【岡山市編】引き継いだ実家を活用することで収益を得られた事例
岡山市における、「引き継いだご実家を活用することで収益を得る」までを弊社が担当した事例を基に、関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた「想定事例」として３つご紹介します。
岡山市にお住まいのY様が、「相続した実家を活用することできれいに保有できる道筋が立った事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 岡山市東区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 190.31m² | 建物面積 | 253.65m² |
| 築年数 | 52年 | 成約価格 | ― |
| その他 | 5LDK | ― | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は岡山市にお住まいの60代のY様です。
お父様がお亡くなりになり、Y様は岡山市にあるご実家の相続することになりました。
Y様は現在の家から相続したご実家に移り住む予定はありませんが、思い出の詰まった実家を手放したくないと考えており、保有することを望んでいます。
しかし、固定資産税のことを考えると手放した方が良い気もしています。
解決したいトラブル・課題
実家を保有するか手放すか迷っている。
そこで、実家を手放さず適切に管理・活用できる方法がないか、不動産会社に相談しに行くことにしました。
不動産会社の探し方・選び方
Y様は不動産の活用や相続不動産に関する知見がありそうな不動産会社をネットで検索し
・不動産のお悩み解決実績が豊富
・地元の不動産会社
上記を重視していくつかの不動産会社に目星をつけました。
「地元の不動産会社」を重視した理由は近場で通いやすく気軽に相談できるところが良いと思ったからです。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
Y様はいくつかの不動産会社に相談した結果、「売却」をすすめられ納得の行く提案をしてもらえませんでした。
その中で、唯一「売却」ではなく、実家をきれいに保有するための手段として「活用」することを提案したウェーブハウスに相談いただきました。
活用する方法としては、「賃貸経営をする」または「民泊経営をする」の2点が主に挙げられます。
Y様は、「民泊として活用する」ことに興味を示されたため、民泊経営について説明しました。
1．「民泊経営」について
民泊経営とは、自宅や所有している不動産を短期間の宿泊施設として提供するビジネスのことです。
具体的には、旅行者やビジネス客に対して、ホテルや旅館とは異なる形で宿泊場所を提供します。
ご実家をそのまま活用できる手段の一つとなります。
2．「民泊経営」のメリット・デメリット
民泊として物件を活用するには、以下のメリットとデメリットがあります。
【民泊経営のメリット・デメリット】
| メリット | ・収益性が見込まれる ・空き家にしなくて済む ・地域活性化に貢献できる |
|---|---|
| デメリット | ・法規制があり許認可が必要 ・運営と管理の負担がある ・セキュリティ対策が必要 |
岡山県は現在、新型コロナウイルス対策緩和により、外国人観光客がコロナ禍前の水準を取り戻しています。
加えて、2025年の大阪万博の開催に伴い、岡山県は万博に訪れる観光客を呼び込もうとしているため、民泊にすることで高い稼働率が期待できます。
また、民泊にすることで定期的な清掃やメンテナンスを行うため、空き家のまま放置することなく、物件の状態を良好に保つことが可能です。
民泊に宿泊する観光客が地域の飲食店や観光スポットを訪れることで、地域経済の活性化に寄与します。
ただし、民泊を運営するには、適切な許認可を取得する必要があります。
旅館業法や住宅宿泊事業法などに基づく規制があり、これを遵守するための手続きが必要です。
民泊を運営するには、予約管理や清掃、ゲスト対応などの運営業務が発生し、ゲストの入れ替わりも頻繁に発生するため、セキュリティ対策が必要です。
3.「結果」
傷み具合によっては修繕が必要になることもありますが、Y様のご実家は手入れが行き届いており、数年前に水回りのリフォームもされていたため、そのまま活用できそうでした。
外国人観光客はもちろん、家族や友達同士で旅行に来て「大人数で安く泊まりたい」という層がY様のご実家を使用することが多く、少しずつ客足が伸びているそうです。
岡山市にお住まいのT様が、「相続した空き家を戸建て賃貸として活用し、収益を得られた事例」
お客様の相談内容
●相続物件 概要
| 所在地 | 岡山市北区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 130.58m² | 土地面積 | 100.74m² |
| 築年数 | 50年 | 家賃 | 4万円 |
| 間取り | 3LDK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は岡山市にお住まいの50代のT様です。
お父様がお亡くなりになり、T様は市内にあるご実家を相続しました。
T様は現在の家から相続したご実家に移り住む予定はありません。
また、ご実家は築年数が50年以上と古く、このまま保有していても管理費や固定資産税が負担になるため、手放そうと考えています。
解決したいトラブル・課題
相続した実家の管理費や固定資産税が負担になるため、手放したい。
T様は相続したご実家を手放すことをお考えですが、相続や不動産の知識がないためどのような手続きをしたら良いか分かりません。
そのため、T様はひとまず不動産会社に相談してみることにしました。
不動産会社の探し方・選び方
T様は通いやすさを優先し、地元の不動産会社に相談することに決め、ネットで検索しました。その際に以下の2点を重視しました。
・相続不動産について知見がある
・築年数が古い不動産でも対応可能
「築年数が古い不動産でも対応可能」を重視した理由は、相続経験のある知人が「立地や状態がよくないと相談を断られることがある」と言っていたからです。
T様の「トラブル・課題」の解決方法
T様はいくつかの不動産会社に目星を付け、問い合わせました。
その中で、手放すことしか考えていなかったT様に「実家の活用」を提案したウェーブハウスに興味を持たれたようで相談いただきました。
T様のご実家は築年数が50年以上と古く、修繕が必要な箇所があります。
この場合は「更地にして土地として売り出すこと」が一般的ですが、解体して更地として売り出したとしても、必ず売れるとは限りません。
T様には物件を「戸建て賃貸」として活用することをご提案しました。
1. 戸建て賃貸のメリット・デメリット
戸建て賃貸として物件を活用するには、以下のメリットとデメリットがあります。
| メリット | ・長期的な収入が確保できる ・人が住むことにより老朽化を防げる ・また住むことができる |
|---|---|
| デメリット | ・リフォームや修繕により初期費用がかかる ・入居者が見つからない場合、収益を得ることができない ・入居者とのトラブルになる可能性がある |
参考：国土交通省｜固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置
T様の相続したご実家は最寄り駅である「法界院駅」から徒歩10分圏内に位置しています。
また、「法界院駅」は「岡山駅」の隣にあります。
「岡山駅」は大規模な再開発を行っており、岡山駅周辺や岡山駅までのアクセスが良いエリアは大変人気が高いです。
そのため、T様のご実家は「戸建て賃貸」として需要が見込めるでしょう。
3.「結果」
T様は検討の結果、長期的な収益を得られるという点に魅力を感じ、ご実家を戸建て賃貸として活用することに決めました。
T様のご実家は築古ですがお父様が生前、きれいに使われていたためか、修繕の必要な箇所は少なく初期費用を抑えることができました。
その後、無事に入居者が決まり、T様は安定した家賃収入を得ることができています。
岡山市にお住まいのE様が、「遺品を整理することで相続したご実家を活用できた事例」
お客様の相談内容
●相続物件 概要
| 所在地 | 岡山市東区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 90.23m² | 土地面積 | 150.18m² |
| 築年数 | 52年 | 家賃 | 5万円 |
| 間取り | 4DK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は岡山市にお住まいの50代のE様です。
お母様がお亡くなりになり、E様はご実家を相続することになりました。
しかし、E様は現在の家から相続したご実家に移り住む予定はありません。
ご実家は生前お母様がきれいに住まわれていたことに加え、3年前に水回りのリフォームを行っていたこともあり築年数の割に状態は良好でした。
従って、E様はご実家をなんらかの形で活用することはできないかと考えました。
解決したいトラブル・課題
相続した実家を活用したい。
E様は相続したご実家の活用を希望していますが、ご実家にはお母様の遺品や生前に使用していた家具といった残置物が残っている状態のため、それらの整理に関しても相談したいと考えています。
不動産会社の探し方・選び方
E様はウェーブハウスを含め市内にあるいくつかの不動産会社を訪れました。
その中で、ウェーブハウスの
・真摯、且つ丁寧な対応を行った
・活用に関して詳しく説明を行った
上記2点に好感を持たれたそうで、相談いただきました。
E様の「トラブル・課題」の解決方法
E様は相続したご実家を活用する前に、家に置かれている遺品の整理を行う必要があります。
まず、E様に遺品や残置物の整理について詳しく説明しました。
1．遺品や残置物の整理手順
〈遺品や残置物の整理手順〉
- 1.遺品や残置物を必要な物と不要な物で分類する
- 2.不要な物の処分方法を決める
- 3清掃とリフォーム準備をする
手順としては簡単そうですが、遺品の量が多い、家具など運び出すことが困難なものがあるといったケースもあります。
1人で行うには大変なこともあるため、専門業者に依頼するのも1つの手段です。
遺品整理士であれば故人の思い出を尊重しながらプロフェッショナルな整理を行い、適切に遺品や残置物を処分してくれます。
費用はかかりますが、時間と労力を大幅に節約できます。
2．「結果」
E様は弊社の説明を聞き、自分一人では困難だと判断し、専門業者に依頼することにしました。
その後、遺品整理を終えられたE様は再び来店され、現在、相続したご実家を戸建て賃貸として活用することに決めました。
現在は無事に入居者が決まり収益を得ることができています。
