【岡山市編】使い道に困っていた相続不動産を売却した事例

岡山市における、「使い道に困っていた相続不動産を売却するまで」を事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

岡山市にお住まいのT様が、「相続した実家を買取してもらい、マンションに住み替えた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市東区	種別	一戸建て
土地面積	252.33㎡	建物面積	185.26㎡
築年数	45年	成約価格	1,080万円
間取り	5DK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいで60代のお客様です。
同居されていたお父様が亡くなられて、ご実家を相続されました。
一人暮らしには広い物件のため、T様は今後の維持管理が厳しくなると考えて、利便性の高いマンションへの住み替えをご希望です。

解決したいトラブル・課題

T様はもともとご実家にお父様と2人でお住まいでした。
敷地が広く、バリアフリー化を行っていない建物のため、今後自身の年齢を考えたときに維持管理ができるか不安に思われています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

T様は住み替えについて相談可能な地元の不動産会社をインターネットで探しました。検索で得た結果の仲から、

・売却の流れが分かりやすく説明されていた
・動画配信サイトで、不動産売却に関する分かりやすい説明をたくさん載せていた

ことがきっかけで、相談する不動産会社をウェーブハウスに選びました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

住み替えをするには、売却と購入のどちらを重視するかで方法が変わります。

1．住み替えの流れ

住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2つの方法があります。
「買い先行」は新居を先に購入してから今の住まいを売却し、「売り先行」は今の住まいを売却した後に新居を購入するという方法です。
「買い先行」と「売り先行」のメリット、デメリットは以下になります。

	買い先行の場合	売り先行の場合
考えられるメリット	・新居探しに時間が使える ・仮住まいの必要が無い ・引っ越しが1回で済む	・資金計画の見通しがつけやすい
考えられるデメリット	・ローンが二重になってしまう可能性がある	・仮住まい期間が発生する ・引っ越しを複数回する必要がある
向いている人	・金銭的に余裕がある ・住宅のローンを支払い切っている ・新居選びをしっかりしたい	・新居の購入資金がない ・まだ払っている住宅ローンがある ・少しでも住んでいる物件を高く売りたい ・実家など仮住まいに使える場所がある

T様は、維持管理の手間をより早く減らすことができ、資金計画が立てやすい「売り先行」に興味を持たれました。
弊社からも、売却金を住み替え後の住居購入費用に充てることができる「売り先行」をオススメし、T様は「売り先行」で住み替えを行うことに決められました。

2．「結果」

T様は、引っ越しをするのならば２カ月後でないと何年先になるか分からないとの事でした。
売り出しの期間が短く、買い手が見つけられない可能性もあった事と、弊社が提示した買取の査定価格にT様はご納得されていたことを踏まえ、買取保証付きの媒介契約のご提案をさせていただきました。
残念ながら買主様を見つけられませんでしたが、T様は予定通り引っ越しができて良かったとおっしゃっていただけました。

岡山市に住まいのK様が、「相続したマンションを売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地	岡山市北区	種別	マンション
専有建物面積	67.34㎡	築年数	39年
成約価格	1,670万円	間取り	3LDK
その他	―	―	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

岡山市にお住まいの50代のお客様です。
K様のご実家のマンションで一人暮らしをされていたお母様が亡くなられて、マンションの相続が発生しました。

K様はすでにご結婚されており、マンションの使い道がありません。
賃貸をして活用するよりも、売却をしたいと考えていますが、不動産に関わることが初めてであるためどうすればよいか解決策がわからない状態です。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は自宅の近くにある不動産会社を、インターネットで何件か調べました。
中でも

・士業との連携があり、税理士に相談しやすい
・掲載されている写真の方が、どの方も人柄がよさそうだった

ことが印象的だった、依頼する不動産会社をウェーブハウスに決めました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は相続が発生したマンションについて、心配なこととして「相続税を払うべきか」について気になられていました。

前提として、相続税は支払いが必要な場合と不要な場合があります。
相続税の課税対象となる遺産の合計が、計算式が決まっている基礎控除額よりも下回っていれば不要です。

＜補足：相続税支払いが必要なケース＞
遺産の総額（課税対象のみ）＞基礎控除額（3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）のとき

国税庁のホームページにておおよその相続税計算もできます。
参照：国税庁｜国税庁 相続税の申告要否判定コーナー

弊社では、K様に相続から売却までの手続きはもちろん「マンションを相続した場合に支払う必要がある税金について」丁寧にご説明しました。

1．【活用方法別】相続マンションでかかる税金について

相続したマンションの主な使用用途として、3つの方法が挙げられます。

1. 自分で使用する
2. 売却する
3. 賃貸に出す

以下でそれぞれの方法について詳しく説明します。

1-1. 自分で使用する場合
必要な税金：相続税（節税効果なし）、固定資産税、都市計画税

メリット
・自分で完結できるため扱いやすい
デメリット
・固定資産税と都市計画税を支払い続ける必要がある

1-2. 売却する場合
必要な税金：相続税、譲渡所得税

メリット
・売却することで現金化できる
・維持費や管理が不要
デメリット
・不動産が手元に残らない

1-3. 賃貸に出す場合
必要な税金：相続税、固定資産税、都市計画税、所得税、住民税

メリット
・不労所得が得られる
デメリット
・空室の場合は収益が発生しないが、管理維持費は必要になる
・税金の申告が必要

2．「結果」

K様の場合、相続する遺産の合計が基礎控除額よりも下回っていたため相続税の支払いは不要でした。
その上で、相続したマンションを賃貸に出すか売却を行うか、金銭的なメリット・デメリットを含めて改めて検討され、最終的にマンションを売却することに決めました。

まず、相続したマンションの名義をお父様名義からK様の名義に変更し、マンションの売却を行いました。
その後、無事6カ月後に買い手が決まりました。

東京都にお住まいのU様が「相続した岡山市の実家を、買取で売却した事例」

お客様の相談内容

●相続物件 概要

所在地	岡山市中区	種別	一戸建て
土地面積	135.45㎡	建物面積	93.87㎡
築年数	34年	成約価格	1,600万円
間取り	4LDK	その他	―

●相談にいらしたお客様のプロフィール

U様は東京都にお住まいの50代のお客様です。
1人で住まわれていたお母様が亡くなられて、岡山市にあるご実家を相続しました。
しかし、U様はご実家を使う予定がなく、処理方法も思いつきません。
プロに相談してベストな答えと対処法を聞きたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

U様は岡山市にある実家を相続しましたが、既に東京都で生活しているため岡山市に戻るご予定はありません。
そのため、相続した実家の対処に困っておりました。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

U様はなにかあったときに、すぐ家の様子を見に行ってもらえるよう、岡山市内の不動産会社に相談することに決め、岡山に戻った際に何社か調べて試しに話に行ってみました。

訪れた中でも特に

・担当者が丁寧で、親切だった
・査定額や解決策に根拠があったので安心できた

ことが理由となって、ウェーブハウスを選ばれました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

U様へは、岡山市にある不動産会社にオンラインで、空き家を所有していることのデメリットや空き家の対処方法について詳しい説明をさせていただきました。

1．空き家を所有し続けることのデメリットについて

はじめにU様へ「このまま空き家を所有した場合のデメリット」についてご説明しました。

空き家を所有し続けることで、主に以下のようなデメリットが挙げられます。

・固定資産税の支払いが必要になる
・「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になる
・行政によって強制解体された場合、解体費用が請求される
・管理義務違反と見なされれば、最大50万円の罰金が発生する
・劣化した建物が倒壊したり、火災が発生したりして近隣に迷惑がかかると損害賠償をしなければならない
・空き家が犯罪拠点となったり、不法投棄されたりすることがある
・時間とともに価値が減少し、売却しにくくなる

2．所有している空き家の対処方法

空き家の所有をし続けるデメリットを理解したうえで、U様へさらに不動産会社から空き家の活用方法や売却方法について、お話ししました。

空き家の活用方法	・そのまま貸し出す ・賃貸アパートに建て替える ・更地にして駐車場にする ・民泊経営をする ・倉庫にする ・カフェなどの店舗とする ・シェアオフィスにする
空き家の管理方法	・空き家の管理を委託する
空き家の売却方法	・建物と土地を不動産仲介で売却する ・建物と土地を不動産会社に買取してもらう ・建物を解体して、土地だけを売却する

U様は東京にお住まいなので、とにかく手間がかからない方法をご希望されておりました。
そのため、一番手がかからない「建物と土地を不動産屋会社が直接買取する」方法を選択しました。

3．「結果」

U様はご希望通り、短期間で空き家を手放すことができ満足されていました。

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