売却時にかかる税金
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不動産の取得時・売却時にかかる税金
岡山市の不動産会社「ウェーブハウス」は、岡山市中古マンション取引件数No.1！ その他、一戸建てや土地、空き家など、数多くの取引実績を誇ります。岡山市の不動産のことは、ぜひ当社におまかせください。
こちらでは不動産のプロである「不動産売却王」が、不動産の取得時・売却時それぞれに課税される税金を解説させていただきます。
※税法は毎年改正されるため、その動向に注意するとともに、税理士などの専門家に相談することも大切です。
不動産取得後に発生する税金
購入、建築、相続などによって不動産を得た場合、以下のような税金が発生します。
不動産取得税
土地・家屋の購入や、建築などで不動産を取得したときにかかる税金です。取得後一定期間を経ると、納税通知書が届きます。また、税額は固定資産税評価額によって変動します。
土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%（標準税率）
ただし、特例によって以下のとおり標準税率が軽減される場合もあります。
土地及び住宅 3％(平成27年3月31日まで) 住宅以外の家屋 4％
また、平成27年3月31日までに宅地及び宅地評価された土地を取得した場合は、取得した不動産価格の2分の1を課税標準額とします。
登録免許税
所有権移転、保存、抵当権設定といった不動産の各登記を行う際、法務局に対して治める税金です。
税額 = 固定資産税評価額 × 税率 (所有権保存登記 0.2％)(所有権移転登記 1％)
印紙税
売買契約書を作成する際、印紙法に定められた印紙税を納める必要があります。売買契約書に印紙を貼り、消印することによって納付します。
| 契約書記載金額 | 100万円超 500万円以下 印紙税額 2,000円 |
|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 印紙税額 10,000円 | |
| 1,000万円超 5,000万円以下 印紙税額 15,000円 | |
| 5,000万円超 10,000万円以下 印紙税額 45,000円 |
※上記の印紙税額のうち、契約書記載金額が1000万円を超すものに関しては、平成26年3月31日までの間に作成されるものの税額です。こちらは軽減措置が適用されているため、法令の改正などで金額が変更となる場合があります。
その他の金額につきましては、都度ご確認ください。
特別土地保有税
一定面積以上の土地を取得した場合にかかる税金です。
相続税
相続や遺贈によって不動産を取得した際にかかる税金です。
消費税
媒介業者などへの仲介手数料に消費税が上乗せされます。売主が業者の場合、売買代金の建物部分に関しても消費税がかかります。また、土地を取得し建物を建築した場合、建築工事費などにかかります。（土地は非課税）
なお、居住用の土地は、それ以外の土地に比べて税金が軽減されます。
住宅保保有時に発生する税金
毎年1月1日現在に住宅や土地を所有している場合、市町村民税を納めることになります。都市計画税は、都市計画法で定める市街化区域内の場合に必要です。固定資産税と都市計画税は、あわせて納付します。
| 固定資産税 | 土地・建物の両方にかかる税金です。 |
|---|---|
| 土地計画税 | 都市計画区域内の土地・建物にかかる税金です。 |
| 特別土地保有税 | 一定面積以上の土地にかかる税金です。 |
不動産売却後に発生する税金
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却したときに得られた利益にかかる税金のことです。譲渡所得に対しては、その他の取得とは別に所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合は、課税対象になりません。
「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額(譲渡金額)から、その不動産を取得したときの価額や取得に要した費用(取得費)、及び譲渡に要した費用(譲渡費用)を差し引いて計算されます。
この「譲渡所得金額」から、さらに必要に応じてその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎となる「課税譲渡所得金額」です。
- 譲渡所得＝譲渡価格－(取得費(※1)+譲渡費用(※2))
- 課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除(※3)
- 税額＝課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となります。
対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
また、譲渡所得は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 (売った年の1月1日現在において所有期間が5年未満の場合) |
30% | 9% |
| 長期譲渡所得 (売った年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合) |
15% | 5% |
（※1）取得税
取得費は「実額法」「概算法」のうち、より大きい金額を提要します。
実額法
売却した土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)、購入の際に支払った立退料、移転料、購入契約書に添付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、搬入日や据付費、建物などの取り壊し費用、申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税など。購入時の契約書、領収書によって確認します。
概算法
実際の取得費が不明な場合は、譲渡価格の5％となります。
（※2）譲渡費用
土地や建物を売却するために要した費用のことです。売却の際の仲介手数料、売却に伴う広告費用や測量費売買契約書に貼付した印紙税、売却時に支払う立退料、建物などの取り壊し費用などが該当します。
（※3）特別控除
自分の住まいの譲渡所得に対しては、以下の5つの特例が適用されます。
- 3,000万円特別控除
- 居住用財産の譲渡の低率課税(軽減税率)
- 特定の居住用財産の買い換え特例
- 居住用財産の買い換えなどの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
なお、これらの特定を受けるためには一定の要件を満たし、確定申告を行う必要があります。
3,000万円特別控除
自宅の売却による利益（譲渡所得）が発生しても、3,000万円までなら実質的な課税をされない制度です。
この特例を受けるための要件
- 現在主として住んでいる自宅を売却した場合
(家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む) - 自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 売手と買手の関係が、配偶者または直系血族、売主と一緒でないこと。生活している配偶者及び直系血族以外の親族などでないこと
- 別荘など、主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋でないこと
居住用財産の譲渡の低率課税（軽減税率）
自宅を売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得の税額が通常の場合よりも低くなります。税率は譲渡所得額によって異なり、以下のとおりです。
- 譲渡所得6,000万円以下の部分：所得税10％ 住民税4％
- 譲渡所得6,000万円超の部分：所得税15％ 住民税5％
この特例を受けるための要件
- 現在主として住んでいる自宅を売却した場合
(家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む) - 売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年以上経過している
- 売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていない
- 売った家屋や敷地について、居住用財産の買い換え特例などの適用を受けていないこと
(ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは、重ねて適用を受けられる)
不動産売却時の長短区分・課税区分・利用可能な特例
| 長短区分 | 短期 | 長期 | |
|---|---|---|---|
| 期間 | 短期5年以下 | 長期5年超 | 長期10年超 |
| 非居住用 | 短期譲渡取得 所得税 30％ 住民税 9％ |
短期譲渡取得 所得税 15％ 住民税 5％ |
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| 居住用 |
短期譲渡取得
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長期譲渡取得
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10年以上所有した自宅を買い換えずに譲渡する場合、「3,000万円特別控除の特例」と「10年超所有軽減税率の特例」は重複適応することが出来ます。
一方、買い換えをして譲渡をした場合は、上記の2つの特例を適応するか、買い換えの特例を適応するか選択することが出来ます。
住民税
道府県民税、市町村民税(東京23区は特別区民税)など、売却益に対してかかる税金です。
消費税
媒介業者などへの手数料にかかる税金です。
印紙税
取得時と同じく、売買契約書にかかる税金です。
上記のような、不動産を売却することで納める税金だけでなく、住宅ローン控除により戻ってくる税金(所得税)もあります。
また、住宅ではなく事務所などを売却する場合や、事務所兼住宅などの場合で一定規模以上の場合には、取得時と保有時のそれぞれに事業所税がかかります。